今年头八个月，上海商品住宅市场展现出销售面积微微下降，然而套数略微增加的繁杂状况，价格于震荡期间小幅度攀升，其背后的结构性变化值得予以关注。

市场销售的结构性分化

合计销售面积在前十名项目中同比呈现出小幅下降的态势，然而销售套数却出现了增加的情况。这样的一种反差现象明确显示出，市场成交正逐步朝着户型更小、总价更低的产品方向倾斜。在预算受到约束的状况下，购房者愈发倾向选取功能紧凑的居住空间，这对项目的产品设计以及推盘策略产生了直接的影响。

象屿招商公园一八七二，于面积以及套数方面，都处在榜首位置，这表明它的市场接受程度非常之高。越秀保利嘉悦云上等一众项目，则紧紧跟随在后，它们大多处于外环附近的重点发展板块，依靠综合性价比，吸引了数目众多的刚需以及改善型客户。

热门项目的共性特征

那些占据领先地位的销售项目，一般有着几个关键要素，其一，它是隶属于地铁上盖，或者是邻近地铁站的，其交通便利性是很突出的；其二，它周边是拥有相对成熟，或者是规划明确的商业、教育配套的；其三，它的产品定位是清晰的，大多是针对首次置业，或者首次改善的家庭的。

就拿越秀保利嘉悦云上来说，它处在嘉定马陆那儿，周边存在着吴泾宝龙广场等商业体，未来规划的TOD商业中心让区域潜力得到了进一步提升。这些切切实实存在的生活配套是购房者的核心打动点。

价格走势的微观表现

今年1月一直到8月的这段时间里，上海被新建造的住宅价格累计起来的涨幅仅仅只有0.3%，然而和去年同一时间的呈现出来的负增长情况相比较而言，市场已经停止了下跌并且变回了稳定的态势。月度显现出来的价格是游走、浮动在51184元每平方米这样一个水平之上的，环比之后的涨幅几乎从各个方面来讲都计算不出来或者统计好了之后可以不把它放在心上不算它，这明显展示出了价格所处的那种僵持、停滞不前的状态。

这般跟近乎横盘没啥两样的走势情形，体现出了买卖双方于深度程度意义上的博斗较量。卖方鉴于成本这类因素缘由而不愿意去降低价格，买方呢，却是对时下的价格有着敏感反应，满心期待着更多的利好讯息，进而致使成交的周期长度被拉长了 。

整体成交与土地市场

虽说居于前十的项目面积略微有所下降，然而全市商品住宅成交面积跟去年同期相比增长幅度高于18%，而成交套数增长幅度超过20%。这表明热度已分散至更多在售楼盘之中，市场的基础面相较于头部数据显得更为广阔。

关于土地市场这一块，在前八个月期间，上海的土地供应面积同比下降幅度超过了两成，并且成交面积同比下降幅度也超过了两成，然而 在8月这个单月，成交建筑面积同比呈现出大幅增长的态势，这种情况很可能预示着房地产企业对于核心城市当中优质地块的信心正在逐步恢复。

政策环境的潜在影响

当下市场的温和修复是离不开政策给予的支持的，降低首付比例以及优化认房认贷标准等这些举措，直接使得入市门槛被降低了，近期关于下调存量房贷利率的讨论热度不断升高，这将会有效地减轻已经购买房屋的家庭的月供压力，进而释放出部分消费能力。

在大城市当中，城中村改造被确切明确成为重要的抓手，可预期的是将会加快其节奏，这般情形下，这不但能够拉动投资，而且还会给市场带去新的住房供应以及需求，对于稳定市场预期而言有着积极方面的作用力 。

未来市场的关键观察点

能否出现传统的“金九银十”行情，这是观察市场信心的窗口。其表现要看是否会出台更大力度的政策组合拳，比如说会不会进一步降低交易税费，能不能为房企提供更有效的资金支持等 。

需供需两端构建正向循环才行，市场方可真正企稳。也就是销售端持续回暖，此回暖能传导至土地市场以及开发投资端 ，进而带动新开工面积回升 ，并借此形成健康的市场链条 。

就今年上海楼市呈现出的“量增价稳”这种态势而言,您觉得是更多地借助于政策给予的支持呢,还是由市场自身存在的需求韧性发挥作用呢？欢迎于评论区把您持有的看法分享哟,要是感觉到分析是具备道理的,同样请点赞予以支持呐。